Az osztatlan közös tulajdon eladása sokkal összetettebb folyamat, mint egy „sima” ingatlan adásvétele.
Ilyenkor egy ingatlannak több tulajdonosa van és minden döntés közösen születik. Ez a helyzet akár családon belül, akár idegen tulajdonostársak között is könnyen feszültséget okozhat. Az osztatlan közös tulajdon eladása során, az egyik legfontosabb szabály, hogy bármelyik tulajdonostárs eladhatja a saját hányadát, de előtte a többieket értesíteni kell, mivel őket elővásárlási jog illeti meg. Gyakori példák az ilyen ingatlanokra az ikerházak, közös telken épült házak, régi családi örökségek, ahol a tulajdoni arányokat nem sikerült tisztázni. A gyakorlatban az jelenti a legnagyobb problémát, hogy ezek az ingatlanok csak ritkán oszthatóak meg fizikailag, így a használatot írásban kell rögzíteni.
Mit érdemes tudni?
Ha a vevő hitelt vesz fel, a bank megköveteli a használati megosztási szerződést, ami pontosan meghatározza, ki melyik részt használhatja. Ez nemcsak jogi biztonságot ad, hanem piacképesebbé is teszi az eladást. Aki pedig befektetőként gondolkodik, sokszor akár tízmilliókat is kereshet az ilyen típusú, kezdetben bonyolultnak tűnő ügyleteken.
Az osztatlan közös tulajdon eladása is lehetséges
Az osztatlan közös tulajdon eladása gyakran összefonódik az örökléssel. Sok családban az örökösök több tulajdonosként kapnak meg egy ingatlant, ami automatikusan közös tulajdont eredményez. Ilyenkor először a használati megállapodást kell rendezni, majd következhet az értékesítés. De mi történik akkor, ha a tulajdonosok az ingatlant rövid időn belül szeretnék eladni? Itt lép képbe az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül, aminek komoly adózási következményei vannak.
Amikor valaki örököl egy ingatlant, az öröklés napja számít a szerzés időpontjának. Ha az ingatlant 5 éven belül adja el, a nyereség után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Ez a nyereség az eladási ár és az örökléskori érték különbözetéből számolható ki. Például, ha 2022-ban örököltél egy 40 millió Ft értékű házat és idén, vagyis 2025-ben 50 millióért adod el, a különbözet 10 millió Ft, ami után 1,5 millió adót kell fizetned.
Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül – mire figyelj, hogy ne veszíts?
Az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül témában, a legtöbben az adózási szabályokat találják a legzavarosabbnak, pedig egy kis odafigyeléssel elkerülhetőek a hibák. Az 5 év letelte után már nem kell személyi jövedelemadót fizetni, így aki teheti, annak érdemes kivárnia. Ugyanakkor, ha az ingatlan állapota romlik vagy az ingatlanpiac kedvezőtlenül alakul, akkor a késlekedés veszteséget is okozhat. Érdemes mérlegelni, mi éri meg jobban: kifizetni az adót most vagy várni néhány évet, például bizonytalan piaci környezetben.
Az is fontos tudnivaló, hogy az öröklés után fizetendő illetékről se feledkezz meg. Bár a legtöbb esetben a közeli hozzátartozók között illetékmentes az öröklés, távolabbi rokonoknál ez már nem így van. Ha több örökös van, célszerű megegyezni a tulajdoni hányadokban és ha lehet, ügyvéd segítségével készíteni egy pontos használati megállapodást. Ez megkönnyíti a későbbi értékesítést és elkerülhetőek a viták.